مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین قراردادهای حوزه املاک و ساختوساز است که معمولاً میان مالک یا مالکان یک ملک و سازنده منعقد میشود. در این قرارداد، مالک زمین یا ملک موجود را در اختیار سازنده قرار میدهد و سازنده نیز متعهد میشود با تأمین سرمایه، انجام امور اداری و فنی و اجرای عملیات ساختمانی، ملک را مطابق توافق طرفین نوسازی کند و در نهایت، سهم هر یک از طرفین از ساختمان جدید تعیین و منتقل شود.
با وجود رواج فراوان این قراردادها، بسیاری از اختلافات میان مالک و سازنده نه به دلیل اصل مشارکت، بلکه به علت ابهام در مفاد قرارداد، پیشبینی نکردن ضمانت اجراهای مناسب و بیتوجهی به وضعیت حقوقی ملک و طرفین قرارداد ایجاد میشود.
ازاینرو، تنظیم دقیق قرارداد مشارکت در ساخت باید با بررسی همه ابعاد حقوقی، ثبتی، فنی و مالی پروژه انجام شود.
۱. احراز مالکیت و وضعیت ثبتی ملک
نخستین گام در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، بررسی دقیق وضعیت حقوقی و ثبتی ملک است.
باید مشخص شود که مالک یا مالکان چه کسانی هستند و آیا ملک دارای سند رسمی، بازداشت، رهن، معارض، محدودیت ثبتی یا حقوق اشخاص ثالث است یا خیر.
در صورتی که ملک دارای چند مالک باشد، میزان سهم هر مالک و نحوه تصمیمگیری آنان باید بهطور شفاف مشخص شود.
همچنین در مواردی که یکی از طرفین با وکالت از مالک یا مالکان اقدام میکند، حدود اختیارات وکیل و اعتبار وکالتنامه باید به دقت بررسی شود.
۲. تعیین دقیق آورده طرفین
یکی از مهمترین ارکان قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین دقیق آورده طرفین است.
آورده مالک معمولاً عرصه یا ملک موجود و آورده سازنده سرمایه، تخصص، مدیریت و هزینههای مربوط به ساخت است. با این حال، نباید صرفاً به بیان کلی این موارد اکتفا کرد.
باید مشخص شود:
- ارزش ملک در زمان انعقاد قرارداد چگونه تعیین شده است؛
- میزان سرمایهای که سازنده متعهد به تأمین آن است چقدر است؛
- هزینههای اخذ جواز، تخریب، ساخت، بیمه، عوارض و انشعابات بر عهده چه کسی است؛
- هزینههای پیشبینینشده چگونه محاسبه و پرداخت خواهد شد؛
- در صورت افزایش هزینه ساخت، مسئولیت تأمین مبلغ اضافی با چه کسی است.
هرچه این موارد دقیقتر تعیین شوند، احتمال اختلاف در آینده کاهش خواهد یافت.
۳. تعیین سهم مالک و سازنده
در قرارداد مشارکت باید سهم طرفین از پروژه به صورت کاملاً روشن تعیین شود.
صرف درج عباراتی مانند «مالک ۵۰ درصد و سازنده ۵۰ درصد» در همه موارد کافی نیست. باید مشخص شود این درصدها ناظر به عرصه، اعیان، واحدهای احداثی، پارکینگ، انباری و سایر حقوق مربوط به ساختمان است یا خیر.
همچنین بهتر است مشخص شود پس از پایان پروژه، کدام واحدها، پارکینگها و انباریها متعلق به هر یک از طرفین خواهد بود.
تعیین این موارد در قالب یک جدول یا پیوست دقیق میتواند از اختلافات بعدی جلوگیری کند.
۴. تعیین مشخصات فنی ساختمان
قرارداد مشارکت در ساخت نباید صرفاً یک قرارداد مالی باشد. مشخصات فنی پروژه نیز باید تا حد امکان در قرارداد یا پیوستهای آن درج شود.
مواردی مانند:
- تعداد طبقات؛
- تعداد واحدها؛
- متراژ تقریبی واحدها؛
- نوع نما؛
- نوع سیستم گرمایش و سرمایش؛
- آسانسور؛
- تأسیسات؛
- کیفیت مصالح؛
- کابینت و تجهیزات آشپزخانه؛
- کفپوش و پوشش دیوارها؛
- سیستمهای ایمنی؛
- تعداد پارکینگ و انباری
باید به صورت روشن مشخص شوند.
عبارات کلی مانند «ساختمان با مصالح مرغوب» معمولاً در زمان اختلاف، معیار دقیق و قابل اتکایی برای تعیین تعهدات سازنده ایجاد نمیکند.
۵. تعیین مدت قرارداد و زمانبندی پروژه
مدت اجرای پروژه باید به صورت دقیق مشخص شود.
بهتر است مراحل مختلف پروژه نیز دارای زمانبندی باشند؛ برای مثال:
- تخلیه و تحویل ملک؛
- اخذ مجوزها و پروانه ساختمانی؛
- تخریب؛
- اجرای فونداسیون؛
- اجرای اسکلت؛
- سفتکاری؛
- نازککاری؛
- اخذ پایان کار؛
- اخذ صورتمجلس تفکیکی؛
- تنظیم اسناد رسمی.
در کنار تعیین مدت، باید برای تأخیرهای غیرموجه نیز ضمانت اجرای مشخصی در نظر گرفته شود.
۶. پیشبینی وجه التزام
یکی از مهمترین بخشهای قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین ضمانت اجرای تخلف است.
برای تأخیر سازنده در انجام تعهدات میتوان وجه التزام مشخصی تعیین کرد. همچنین در صورت تأخیر مالک در تحویل ملک، انجام تعهدات یا حضور در دفترخانه، حسب مورد میتوان ضمانت اجرای متناسب پیشبینی کرد.
وجه التزام باید شفاف، قابل محاسبه و متناسب با تعهد موردنظر باشد.
همچنین بهتر است برای تخلف از تعهدات مختلف، ضمانت اجرای متناسب همان تعهد تعیین شود و قرارداد صرفاً به یک وجه التزام کلی محدود نشود.
۷. نحوه انتقال سهم به سازنده
یکی از حساسترین موضوعات در مشارکت در ساخت، نحوه انتقال سهم مالک به سازنده است.
انتقال بخش قابل توجهی از ملک در ابتدای کار، بدون دریافت تضمین کافی از سازنده، میتواند مالک را در معرض خطر جدی قرار دهد.
به همین دلیل بهتر است انتقال رسمی سهم سازنده مرحلهبندی شده و متناسب با پیشرفت واقعی پروژه باشد.
برای مثال میتوان انتقال مراحل مختلف را به تحقق مراحل مشخص ساختمانی، اخذ مجوزها یا پیشرفت فیزیکی پروژه منوط کرد.
البته نحوه تنظیم این بخش باید با توجه به وضعیت ثبتی ملک، نوع پروژه و توافق واقعی طرفین تعیین شود.
۸. ممنوعیت انتقال و پیشفروش بدون اجازه
در قرارداد باید وضعیت انتقال حقوق پروژه، واگذاری قرارداد و پیشفروش واحدها بهروشنی مشخص شود.
اگر قرار است سازنده امکان پیشفروش داشته باشد، شرایط آن باید دقیقاً تعیین شود؛ از جمله اینکه:
- از چه زمانی اجازه پیشفروش وجود دارد؛
- چه واحدهایی قابل پیشفروش هستند؛
- پیشفروش با چه شرایطی انجام میشود؛
- وجوه حاصل چگونه مصرف خواهد شد؛
- مسئولیت قانونی و قراردادی پیشفروش بر عهده چه کسی است.
عدم توجه به این موضوع میتواند زمینهساز اختلافات متعدد میان مالک، سازنده و خریداران شود.
۹. تضمین تعهدات سازنده
در پروژههای ساختمانی، صرف اعتماد به سازنده کافی نیست.
بسته به شرایط پروژه، میتوان برای تضمین اجرای تعهدات از ابزارهایی مانند ضمانتنامه، چک، سفته، وثیقه یا سایر تضمینهای قراردادی استفاده کرد.
نکته مهم آن است که تضمین باید متناسب با تعهدی باشد که برای آن در نظر گرفته شده است و نحوه استفاده از آن در صورت تخلف نیز بهطور روشن در قرارداد مشخص شود.
۱۰. تعیین تکلیف هزینهها و بدهیهای ملک
یکی از مواردی که گاهی در قراردادها نادیده گرفته میشود، تعیین وضعیت بدهیها و هزینههای مربوط به ملک است.
باید مشخص شود مسئول پرداخت:
- عوارض شهرداری؛
- بدهیهای مربوط به انشعابات؛
- مالیاتهای مربوط به نقلوانتقال؛
- هزینههای نظام مهندسی؛
- هزینه تخریب و ساخت؛
- هزینه اخذ پایان کار؛
- هزینه صورتمجلس تفکیکی؛
- هزینههای ثبتی و دفترخانه
چه کسی است و در چه مرحلهای باید پرداخت شود.
۱۱. شرایط فسخ و خاتمه قرارداد
قرارداد مشارکت در ساخت باید تکلیف طرفین را در صورت بروز تخلف اساسی مشخص کند.
مواردی مانند:
- عدم شروع عملیات در موعد مقرر؛
- توقف غیرموجه عملیات ساختمانی؛
- انتقال غیرمجاز حقوق قرارداد؛
- عدم تأمین سرمایه؛
- تخلف مالک از تعهدات اساسی؛
- ورشکستگی یا فوت طرفین؛
- ممنوعیت قانونی ادامه پروژه؛
- عدم امکان اخذ مجوزهای لازم
میتواند در قرارداد مورد توجه قرار گیرد.
همچنین باید مشخص شود در صورت خاتمه یا فسخ قرارداد، تکلیف هزینههای انجامشده، مصالح، بنا و اسناد و همچنین سهم هر یک از طرفین چگونه خواهد بود.
۱۲. پیشبینی وضعیت حوادث و شرایط خارج از اختیار
ممکن است اجرای پروژه به دلایلی خارج از اراده طرفین با مشکل مواجه شود.
حوادثی مانند تغییر مقررات، حوادث طبیعی، ممنوعیتهای قانونی یا سایر شرایطی که واقعاً خارج از اختیار طرفین هستند، باید در قرارداد مورد توجه قرار گیرند.
با این حال، نباید هر نوع تأخیر یا افزایش هزینه تحت عنوان «فورس ماژور» توجیه شود. شرایط عذر موجه و آثار آن باید تا حد امکان روشن و دقیق تعریف شود.
۱۳. حل اختلاف
بهتر است شیوه حل اختلاف نیز از ابتدا مشخص باشد.
طرفین میتوانند حسب مورد، برای حل اختلاف از دادگاه صالح یا سازوکار داوری استفاده کنند.
در صورت انتخاب داوری، باید شرایط داور، نحوه انتخاب وی، حدود صلاحیت و سایر مسائل مرتبط با داوری بهدرستی تنظیم شود؛ زیرا یک شرط داوری مبهم میتواند خود منشأ اختلاف جدیدی شود.
۱۴. تنظیم قرارداد رسمی و توجه به تشریفات قانونی
با توجه به ارزش بالای املاک و آثار حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت، تنظیم آن به صورت دقیق و با رعایت تشریفات قانونی اهمیت زیادی دارد.
بهخصوص در مواردی که قرارداد با انتقال حقوق مالکانه، تعهد به انتقال رسمی یا اقدامات ثبتی همراه است، باید آثار ثبتی و حقوقی هر یک از تعهدات از ابتدا بررسی شود.
کلام آخر
قرارداد مشارکت در ساخت، صرفاً توافقی برای ساخت یک ساختمان نیست؛ بلکه مجموعهای از تعهدات مالی، حقوقی، ثبتی، فنی و اجرایی میان مالک و سازنده است.
بیشتر اختلافات این حوزه زمانی ایجاد میشوند که طرفین در ابتدای قرارداد، صرفاً به اعتماد و توافق شفاهی خود تکیه کرده و جزئیات مهم پروژه را به آینده موکول میکنند.
یک قرارداد حرفهای مشارکت در ساخت باید از همان ابتدا تکلیف مالکیت، آورده طرفین، سهمها، مشخصات فنی، زمانبندی، نحوه انتقال سهم، تضمینها، وجه التزام، پیشفروش، هزینهها، شرایط فسخ و نحوه حل اختلاف را روشن کند.
در واقع، هدف از تنظیم قرارداد دقیق، صرفاً پیشبینی دعوا نیست؛ بلکه مهمتر از آن، پیشگیری از اختلاف و ایجاد سازوکاری روشن برای اجرای تعهدات طرفین است.
به همین دلیل، پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، بررسی وضعیت ثبتی ملک و تنظیم قرارداد متناسب با شرایط واقعی پروژه توسط متخصص امور قراردادها و دعاوی ملکی، میتواند از بسیاری از اختلافات و خسارات سنگین آینده جلوگیری کند.